Rozúčtování nákladů v bytovém domě: Jak správně postupovat při vyúčtování služeb?

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) upravuje pravidla pro rozúčtování nákladů, které se týkají všech obyvatel domu. Jaké jsou povinnosti pronajímatelů a nájemců při předávání vyúčtování a jak správně spočítat náklady na služby jako vytápění nebo úklid? Zjistěte, jakým způsobem se stanovují náklady na jednotlivé položky a co všechno je třeba v rozúčtování zahrnout. Jak se vyhnout potížím a jaké hrozí sankce v případě pochybení?

Společenství vlastníků jednotek je korporace (nikoliv však obchodní korporace) upravená zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "NOZ"), konkrétně § 1194–1216. SVJ mají omezenou právní osobnost, jelikož jsou podle § 1194 NOZ založena pouze za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Správa domu a pozemku v souladu s § 1189 NOZ zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí – společné části jsou obecně definovány v prohlášení vlastníka – nejčastější typy těchto činností jsou pak příklad uvedeny v § 7 a násl. nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Rozúčtování nákladů v bytovém domě

upravuje zákon č. 67/2013 Sb., zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen "zákon o službách“) a zákon č. 89/2012 Sb., NOZ. Náklady na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům se rozúčtují podle vyhlášky č. 269/2015 Sb., která byla novelizována vyhláškou č. 274/2023 Sb.

Pokud jste členem společenství vlastníků a byt pronajímáte, máte právo obdržet vyúčtování od SVJ, ale také máte povinnost předložit vyúčtování svému nájemci. Přitom se ale nejedná jen o předání obdrženého dokumentu. Vyúčtování od SVJ je třeba přepracovat tak, aby se shodovalo s ujednáními, která máte s nájemcem vč. uvedení správného adresáta vyúčtování.

Ve vyúčtování musíme najít u jednotlivých položek (dodávka vody, provoz výtahu, osvětlení společných prostor, úklid společných prostor, komunální odpad) náklady na celkový dům a způsob rozúčtování. Pokud se náklady dělí podle počtu osob, musí být jasné, kolik lidí v domě bydlí a jak vysoké jsou náklady na jednoho obyvatele. Dále se musí uvést celková výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílu ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná.

U některých nákladů, které se rozúčtují mezi vlastníky bytů, nebo nájemce, zákon dává možnost stanovit způsob rozúčtování dohodou ve společenství vlastníků, nebo dohodou mezi poskytovatelem služby a nájemci. Poskytovatel služby je podle majitel domu nebo společenství vlastníků jednotek. Pouze pokud takové rozhodnutí nebo dohoda neexistuje, stanovují předpisy konkrétní způsob rozúčtování, a to nejčastěji podle počtu osob užívajících jednotku. V takovém případě je třeba určit, kdo bude evidovat a kontrolovat pohyb osob v bytech a kdo bude řešit případné spory.

U nákladů jako jsou příspěvky na odměňování osob spravujících dům nebo členů výboru, náklady na účetnictví, tj. náklady na vlastní správní činnost, zákona předepisuje, že se rozvrhnou na každou jednotku stejným dílem.

Osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb jsou:

1. nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období,

2. vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo

3. osoby, u nichž lze mít za to, že mohou užívat byt, je-li užíván k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb, po dobu v souhrnu přesahující 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

   
   

Náklad	Způsob rozúčtování	Možnost jiného způsobu rozúčtování
dodávka vody a odvádění odpadních vod	v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech, příp. podle směrných čísel roční potřeby vody	ano
provoz a čištění komínů	podle počtu využívaných vyústění do komínů	ano
provoz výtahu	podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování	ano
osvětlení společných prostor v domě	podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování	ano
úklid společných prostor v domě	podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování	ano
odvoz komunálního odpadu	podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování	ano
provoz, údržba, opravy, stavební úpravy společných částí domu	podle podílu na společných částech	ano
revize technických zařízení	podle podílu na společných částech	ano
údržba pozemku a přístupových cest na pozemku	podle podílu na společných částech	ano
uplatnění práva vstupu do bytu	podle podílu na společných částech	ano
zajišťování správní, administrativní a operativně technické činnosti	na každou jednotku stejně	ne
stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek	na každou jednotku stejně,	ne
vedení účetnictví, daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek	na každou jednotku stejně	ne
uplatňování plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek	na každou jednotku stejně	ne
činnosti s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě	na každou jednotku stejně	ne
výkon vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek	na každou jednotku stejně	ne
zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů	na každou jednotku stejně	ne
rozúčtování a vyúčtování plnění s užíváním jednotek, provedení odečtů	na každou jednotku stejně	ne
pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost	na každou jednotku stejně	ne
náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku	na každou jednotku stejně	ne
náklady s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku	na každou jednotku stejně	ne
vytápění – základní složka 40 % až 60 % ± 10 % určí poskytovatel služeb	dle velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru (stejná cena na 1 m2 ve všech jednotkách)	stanovují předpisy
vytápění – spotřební složka (doplněk základní složky do 100 %)	dle náměrů měřidel s použitím korekcí a výpočtových metod	stanovují předpisy
teplo spotřebované na poskytování teplé vody – základní složka 30 %	dle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru	stanovují předpisy
teplo spotřebované na poskytování teplé vody – spotřební složka 70 %	dle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb	stanovují předpisy
voda spotřebovaná pro ohřev – spotřební složka 100 %	dle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb	stanovují předpisy

Je povinnost příjemce služeb oznámit poskytovateli služeb písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Tato povinnost je dána za předpokladu, že tyto osoby žijí s uživatelem bytu po dobu delší než 2 měsíce ve zúčtovacím období.

Zde je rozpor s ustanovením § 1177/2 OZ, kde je uvedena lhůta 3 měsíce. Vzhledem k tomu, že je zákon č. 67/2013 Sb. ve vztahu k OZ předpisem speciálním, má právní úprava uvedená v zákoně 67/2013 Sb. přednost před úpravou uvedenou v občanském zákoníku. Zda je počet osob užívajících byt rozhodný pro rozúčtování služeb záleží na tom, jaký způsob rozúčtování konkrétní společenství vlastníků zvolilo. Zákon v oblasti rozúčtování služeb preferuje značnou volnost. V případě, že k dohodě o způsobu rozúčtování služeb v rámci SVJ nedojde, anebo tato dohoda u některých služeb z počtu osob vychází, je údaj počtu osob pro rozúčtování některých služeb potřebný. Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

Zákon má celkem jasnou logiku: vlastníci oznamují počet osob, který se za běžných okolností pro rozúčtování i použije; pokud by však údaj nebyl pravdivý, nebo nebyl sdělen, pak dává pravomoc osobě zodpovědné za rozúčtování určit počet osob pro rozúčtování („má se za to“). Zákon nevymezuje, jak tento počet určí, musí se unést důkazní břemeno. Statutáři SVJ jsou tedy povinni určit počty osob podle toho, jak se stav jeví navenek. Nejsou povinni brát do úvahy co nahlásil vlastník. Mohou (dokonce musí) vyjít z jiných zjištěných skutečností. V případě pochybností má výbor SVJ pravomoc určit počet osob na základě vlastních zjištění, např. z pozorování, informací od sousedů nebo jiných důkazů. Rozhodnutí výboru by mělo být odůvodněné a podloženo zjištěnými skutečnostmi, aby nedošlo k nesprávnému stanovení. Pokud se tomu vlastník jednotky chce bránit, je to pouze on, kdo by musel prokazovat opak. Musel by prokázat, že skutečnost je jiná, než jak se jeví navenek. Musel by tedy předložit důkazy, nebo navrhnout důkazy způsobilé právní domněnku vyvrátit. Povinnost „oznámit počet osob“ uložená v § 12 zákona č. 67/2013 Sb. není nijak přímo svázána s postupem pro stanovení osob rozhodných pro rozúčtování podle § 2 zákona. Jinak řečeno: jestliže jste oznámil jednu osobu, ale byt užíváte s přítelkyní a vašimi 3 dětmi, nemůžete se domáhat, aby Vám byly služby rozúčtovány za jednu osobu „protože jste to tak nahlásil“.

Stejné časové období bylo použito i pro posouzení soužití vlastníka jednotky s dalšími osobami v jednotce. Osobami rozhodnými pro rozúčtování jsou tedy nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že budou s nájemcem žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období nebo vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání, a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

Zákon dále konstatuje, že jestliže poskytovatel nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost upravenou tímto zákonem ve stanovené lhůtě, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, jejíž výši může společenství rozhodnout dvěma třetinami vlastníků a její horní hranice je 50 Kč za den prodlení.

Neoznámí-li příjemce služeb poskytovateli služeb písemně, že v jeho domácnosti došlo ke změně počtu osob rozhodných pro rozúčtování služeb, poruší sice sám nepeněžitou povinnost, kterou mu stanoví zákon, a vznikne mu povinnost případně zaplatit pokutu, avšak na povinnost poskytovatele služeb vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh na služby to žádný vliv nemá. Kdyby se následně ukázalo, že vyúčtování nebylo řádné, protože započítalo chybný počet osob rozhodných pro vyúčtování služeb, nepochybně by mu nevznikla povinnost zaplatit pokutu, neboť k nesprávnému (a tedy nikoliv řádnému a včasnému) vyúčtování došlo zaviněním příjemce služeb (který nesplnil svou povinnost), tak to vyložil Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 2088/2022, ze dne 19. 4. 2023.

Pokud v jednotce nikdo nebydlí, platí zákonné pravidlo, že se rozúčtování služeb provede podle počtu 1 osoby, pokud se dané služby rozúčtovávají podle počtu osob (např. odpad, osvětlení společných prostor apod.). Toto pravidlo platí i v případě, že vlastník byt neužívá ani jej nepronajímá. Smyslem je zajistit, aby všechny jednotky přispívaly na společné náklady.

Požádá-li o to vlastník jednotky, sdělí mu osoba odpovědná za správu domu jméno a bydliště kteréhokoli vlastníka jednotky nebo osoby, které přenechal byt k užívání. Společenství vlastníků mají povinnost vést seznam vlastníků, a nájemců a musí tudíž také shromažďovat nezbytné osobní údaje. Typicky jde o jméno, příjmení, rodné číslo či datum narození, číslo nějakého osobního dokladu, jako je občanský průkaz či pas, a samozřejmě kontaktní údaje, jako telefonní číslo, e-mail a číslo bankovního účtu. V případě nájemců, kteří nemají v domě trvalé bydliště, by také v evidenci měla být adresa trvalého bydliště. To však neplatí při hlášení o zvýšení počtu osob v bytě, nájemce podle zákona nemá povinnost poskytnout o spolubydlících žádné údaje a postačující je pouze nahlásit počet osob, které předmět nájmu s nájemcem užívají. Ale sdělí-li nájemce z vlastního rozhodnutí pronajímateli tyto údaje, pak je to možné, aniž by tyto osoby výslovně udělovaly souhlas se zpracováním osobních údajů. Obecně pronajímatel nemá právo zakázat zápis trvalého bydliště v nájemním bytě nájemci či členům jeho domácnosti. Problém je v tom, že dotyčné osoby nemusí být členem domácnosti nájemce a pronajímatel by tak mohl i sám na místně příslušném obecním úřadě žádat zrušení pobytu. Z výše uvedeného lze tedy dovodit, že zákon pro účtování služeb zavádí hledisko skutečného pobytu osob užívajících byt společně s nájemníkem, nikoliv hledisko trvalého pobytu.

Dozvěděli jste se něco nového?

Vzdělávejte se s námi dál: poslouchejte naše podcasty, přihlaste se k odběru našich novinek a podívejte se, jaké služby nabízíme v rámci daňového poradenství.

---

O autorce:

Ing. Anna Pelikánová

Senior účetní Connect Economic Group s.r.o.

Anna je uznávanou odbornicí na mnohá témata vedení účetnictví v ČR. Je za ní více než dvacetiletá praxe z finančního vedení nadnárodních korporací i výrobních firem. Jako autorka odborných publikací a lektorka seminářů na téma Účetnictví a daně pro nestátní neziskové organizace vzdělává další profesionály v oblasti účetnictví a daní v rámci celé ČR. Zodpovídá za profesionální služby, které klientům poskytujeme, a odborně vede celý tým CEG.

20. 3. 2025