Nebytový prostor k bydlení: právní a daňová rizika (občanský vs. stavební zákon v praxi)

Lze bydlet v ateliéru, kanceláři nebo skladu? Občanský zákoník to připouští, stavební zákon však nikoli. Tento rozpor může znamenat pokuty, problémy při rekolaudaci i daňové komplikace při pronájmu nebo prodeji. Přinášíme přehled právních souvislostí a praktická doporučení, na co by si účetní a jejich klienti měli dát pozor.

Anna Pelikánová, lektorka účetních kurzů CEG

Občanský zákoník připouští, že bydlet lze i v nebytových prostorách (v pasáži týkající se nájmu). Ust. § 2236 v odst. 1 a 2: „Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení“. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. To, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.

Na druhou stranu stavební zákon trvá na tom, aby byl nebytový prostor užíván jen k účelu, k jakému byl vytvořen.

Základní rozdíly: 

• Bytový prostor je určen k trvalému bydlení a musí splňovat přísné normy na hygienu, osvětlení, vytápění a dispoziční řešení.

• Nebytový prostor slouží k jiným účelům, například jako kancelář, obchod, sklad nebo dílna. Tyto prostory často nemají například koupelnu, přirozené osvětlení nebo dostatečnou izolaci.

  
  

Pro bydlení v nebytovém prostoru je rozpor mezi občanským a stavebním zákonem. Bydlet tam můžete, ale když se to dozví stavební úřad, můžete dostat pokutu. Doporučujeme požádat o rekolaudaci nebytového prostoru na bytový. Žádost o změnu účelu užívání prostoru se podává na stavebním úřadu (uvedete důvody rekolaudace spolu s dokumentací, která prokazuje, že prostor splňuje minimální stavební požadavky pro bytové jednotky). Poté co je rekolaudace schválena, je potřeba provést změnu v katastru nemovitostí.

Dozvěděli jste se něco nového?

Vzdělávejte se s námi dál: poslouchejte naše podcasty, přihlaste se k odběru našich novinek a podívejte se, jaké služby nabízíme v rámci daňového poradenství.

---

O autorce:

Ing. Anna Pelikánová

Senior účetní Connect Economic Group s.r.o.

Anna je uznávanou odbornicí na mnohá témata vedení účetnictví v ČR. Je za ní více než dvacetiletá praxe z finančního vedení nadnárodních korporací i výrobních firem. Jako autorka odborných publikací a lektorka seminářů na téma Účetnictví a daně pro nestátní neziskové organizace vzdělává další profesionály v oblasti účetnictví a daní v rámci celé ČR. Zodpovídá za profesionální služby, které klientům poskytujeme, a odborně vede celý tým CEG.

12. 2. 2026