Oblast osvobozeného plnění a odpočtů daní může být dost složitá, a to i co se týče nájmu nemovitých věcí. Podle jakých zákonů se musíte řídit? Jaké jsou novinky? Co všechno se rozumí termínem nájem a co do této kategorie nepatří? A jak je to s osvobozením daně? Odpovědi na všechny tyto otázky najdete v článku.
Nájem vybraných nemovitých věcí (§ 56a zákona o DPH)
Nejdůležitějšími §§ zákona o DPH (dále jen „ZDPH“) jsou v této oblasti § 4 ZDPH (pro určení, co je nájmem), § 13 (definice pro finanční leasing) a § 56a pro nájem nemovité věci a rovněž Informace GFŘ k uplatňování DPH u nájmu nemovité věci od 1. 1. 2021. Nesmíme zapomínat na novelu ZDPH z roku 2019 (doplněno v § 56a odst. 1 nové písmeno b); další byla posunuta a zdůrazněno je, že osvobozeným plněním není: „...poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2008...“).
V následujících řádcích se zaměříme na nájmy nemovitých věcí podle ZDPH. Dle § 4 odst. 4 písm. g) ZDPH se pro účely ZDPH nájmem rozumí také podnájem, pacht a podpacht. ZDPH uplatňuje jednotný přístup, a ať už jde o nájem nebo podnájem, jedná se o nájem. Ale např. splátkový prodej je dodáním zboží, a ani výpůjčka do této kategorie nepatří. Do kategorie nájem zahrnujeme i konkrétní věcná břemena: „...nájmem se rozumí také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, pokud jsou naplněny znaky nájmu...“. Toto potvrzuje rovněž § 14 odst. 1 písm. c) ZDPH, neboť poskytnutím služby je zřízení, trvání a zánik věcného břemene.
Nájmem vybrané nemovité věci se pro účely osvobození od daně rozumí nájem nemovité věci s výjimkou: krátkodobého nájmu nemovité věci (nejdéle na 48 hodin nepřetržitě), nájmu prostor a míst k parkování vozidel, nájmu bezpečnostních schránek, nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení. Pokud je např. nájem parkovacího stání součástí nájemní smlouvy o nájmu bytu, který je osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně, je i nájem parkovacího stání osvobozen od daně. Dle metodické Informace GFŘ k uplatňování ZDPH u nemovitých věcí je krátkodobým nájmem nemovité věci i nájem prostor, který se pravidelně opakuje v delším časovém období, ale nepřesahuje 48 hodin nepřetržitě.
U nájmu pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností ZDPH nabízel do 31. 12. 2020 plátci možnost rozhodnutí uplatnit daň dle § 56a/3 ZDPH. To znamená, že u smluv uzavřených s jiným plátcem mohl plátce uplatnit daň a u smluv uzavřených s osobou, která není plátce, daň uplatnit nesměl.
ZDPH zásadně změnil tyto pravidla s účinností od 1. 1. 2021. Plátce se může rozhodnout, že se u nájmu nemovité věci jinému plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatňuje daň; to ale neplatí pro nájem: stavby rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí; obytného prostoru; jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru; stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímaná tato část, tvořeno obytným prostorem; pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle písmene d), s níž je tento pozemek pronajímán; práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba podle písmene d), s níž je právo stavby pronajímáno.
Pozor na situaci, kdy poskytuje plátce pronájem pro výkon veřejné správy. Jelikož výkon veřejné správy není ekonomickou činností, tak pak i v případě, kdy orgán státní správy je plátce, se nemůže pronajímatel rozhodnout nájem zdanit.
Neméně důležitou problematikou je otázka uskutečnění zdanitelného plnění, kdy ustanovení § 21 odst. 9 ZDPH deklaruje, že u nájmu nemovité věci osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně se považuje plnění za uskutečněné nejpozději posledním dnem každého kalendářního roku. Nájem je běžně poskytován každý měsíc formou dílčích plnění, a pokud plátce přijímá každý měsíc za tato plnění úplaty, tak toto plnění vykazuje každý měsíc v rámci daňového přiznání.
Od 1. 1. 2015 se nájem nemovitých věcí dle § 56a počítá do výše obratu pro povinnou registraci k DPH, pokud se dle § 4a ZDPH nejedná o doplňkovou nebo příležitostní činnost. Ne všechny pronájmy jsou osvobozené, a tak se musí sledovat, jestli neuskutečňujeme „zdanitelné“ plnění, byť za jednu korunu, které by zakládalo povinnou registraci (resp. nesplnění absolutní podmínky 100 % osvobozených plnění).
Povinnost stát se plátcem dle § 6 ZDPH se netýká osob, které uskutečňují pouze plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně (v § 6 odst. 1 ZDPH – při uskutečnění pouze osvobozených plnění nevzniká povinnost k registraci k DPH).
Poslouchejte naše podcasty, přihlaste se k odběru našich novinek a podívejte se, jaké služby nabízíme v rámci daňového poradenství.
O autorce:
Ing. Anna Pelikánová
Senior účetní Connect Economic Group s.r.o.
Anna je uznávanou odbornicí na mnohá témata vedení účetnictví v ČR. Je za ní více než 20letá praxe z finančního vedení nadnárodních korporací i výrobních firem. Jako autorka odborných publikací a lektorka seminářů na téma Účetnictví a daně pro nestátní neziskové organizace vzdělává další profesionály v oblasti účetnictví a daní v rámci celé ČR. Zodpovídá za profesionální služby, které klientům poskytujeme, a odborně vzdělává celý tým.
07. 02. 2023