Oplocení a parkoviště na pronajatém pozemku: Stavba, nebo technické zhodnocení?

V praxi se často řeší otázka, jak účetně a daňově naložit s výstavbou parkoviště, oplocení či venkovního osvětlení na pronajatém pozemku. Jde o technické zhodnocení, nebo samostatnou stavbu? A kdo má právo odpisovat? Tento článek přehledně shrnuje pravidla dle zákona o daních z příjmů i účetních předpisů – včetně specifikace, kdy nájemce může uplatnit odpisy a kdy jde jen o provozní náklady.

Ing. Anna Pelikánová, autorka publikací a lektorka účetních kurzů

1.    V souladu s účetními i daňovými předpisy se pozemky neodpisují, ani se na nich neprovádí technické zhodnocení. Pozemek není podle ZDP vymezen jako hmotný majetek ve smyslu § 26 odst. 2 ZDP.

2.    Nejedná se tedy o technické zhodnocení pozemků, ale ve většině případů se jedná o samostatnou stavbu, např. vybudování parkoviště, cesty, chodníku, venkovního osvětlení atd. Veškeré výdaje spojené s těmito činnostmi jsou součástí vstupní ceny hmotného majetku a někdy částečně provozním výdajem. Po dokončení se hmotný majetek zaúčtuje na účet v účtové skupině 02 – Dlouhodobý hmotný majetek odpisovaný. Z hlediska daně z příjmů se jedná o hmotný majetek zatříděný do 5. odpisové skupiny. Technickým zhodnocením pozemku nejsou, ale jsou stavbou – samostatnou kategorií hmotného majetku, např. i inženýrské sítě a liniové stavby, které se odpisují samostatně ve 4. nebo 5. odpisové skupině.  Oplocení staveb je samostatnou stavbou odpisovanou ve 4. odpisové skupině.

Příklady: Oplocení pozemku, vybudování hřišť a studny, nelze považovat za technické zhodnocení pozemku, ale jde o stavbu, tj. z hlediska daně z příjmů o hmotný majetek, a to bez ohledu na výši vstupní ceny. Hmotný majetek lze odpisovat podle § 26 až 33 zákona o daních z příjmů s tím, že daňovým výdajem budou odpisy v plné výši, pokud bude předmětný hmotný majetek plně využíván k podnikatelské činnosti provozovatele. Bude-li hmotný majetek využíván k podnikatelské činnosti pouze zčásti, lze do daňových výdajů uplatnit pouze část odpisů v souladu s § 28 odst. 6 zákona o daních z příjmů. Výdaje spojené s udržováním porostu mimo hřiště, nákup keřů apod. lze uplatnit do výdajů daňových, prokáže-li poplatník, že jde o výdaj na dosažení, zajištění a udržení příjmů ve smyslu § 24 odst. 1 zákona o daních z příjmů. Stromy a keře se stávají součástí ocenění pozemku pouze při jeho pořízení, kdy se hodnota porostů stává součástí pořizovací ceny. Dodatečně osázené stromy a keře nejsou součástí ocenění pozemku, ani nesplňují definici pěstitelských celků trvalých porostů, nejsou ani technickým zhodnocením stavby. Tyto výdaje jsou součástí daňově účinných výdajů podnikatele, pakliže splňují základní požadavek vazby na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů.

3.    Hmotný majetek může v souladu s § 28 odst. 1 písm. a) ZDP odpisovat pouze jeho právní vlastník. Nájemce může odpisovat za podmínek stanovených v § 28 odst. 3 a 7 ZDP pouze technické zhodnocení hmotného majetku. Ve smyslu ZDP technické zhodnocení pronajatého hmotného majetku, je-li hrazeno nájemcem nebo uživatelem, může na základě písemné smlouvy odpisovat nájemce nebo uživatel, pokud není vstupní cena u odpisovatele hmotného majetku zvýšena o tyto výdaje (písemná smlouva s odpisovatelem/ vlastníkem, že o uvedené částky nezvýšil hodnotu svého majetku, a o tom, že se nájemci uděluje právo uplatnit daňové odpisy). Nájemce nemůže daňové odpisy uplatnit, pokud není vlastníkem dané věci ani na této cizí věci neprovedl technické zhodnocení.

4.    Pokud pronajímatel má vedeno hřiště nebo jeho příslušné části jako stavební dílo (účet 021) ve smyslu stavebního zákona, jak by terénní úpravy splňující kritéria § 33 zákona o daních z příjmů znamenaly technické zhodnocení najatého majetku. Na základě písemného souhlasu pronajímatele by nájemce mohl technické zhodnocení odepisovat ve smyslu § 28 odst. 3 zákona o daních z příjmů, a to ve stejné odpisové skupině, ve které je zařazen pronajatý majetek. Pokud by u pronajímatele nebylo hřiště nebo jeho příslušné části vedeny jako stavební dílo, ale jako pozemek (účet 031), pak by nebylo možné považovat terénní úpravy za technické zhodnocení, ale za stavbu účtovanou na účtu 021 – Stavby. Podle Českého účetního standardu jsou pozemky vyloučeny z možnosti technického zhodnocení. Pokud by terénní úpravy neměly charakter stavební činnosti, a například by šlo o úpravu stezek, vytváření nezpevněných ploch nemajících charakter pozemních komunikací ve smyslu zákona o pozemních komunikacích, odvoz zeminy apod., považovaly by se prováděné terénní úpravy za provozní náklad.

Dozvěděli jste se něco nového?

Vzdělávejte se s námi dál: poslouchejte naše podcasty, přihlaste se k odběru našich novinek a podívejte se, jaké služby nabízíme v rámci daňového poradenství.

---

O autorce:

Ing. Anna Pelikánová

Senior účetní Connect Economic Group s.r.o.

Anna je uznávanou odbornicí na mnohá témata vedení účetnictví v ČR. Je za ní více než dvacetiletá praxe z finančního vedení nadnárodních korporací i výrobních firem. Jako autorka odborných publikací a lektorka seminářů na téma Účetnictví a daně pro nestátní neziskové organizace vzdělává další profesionály v oblasti účetnictví a daní v rámci celé ČR. Zodpovídá za profesionální služby, které klientům poskytujeme, a odborně vede celý tým CEG.

6. 5. 2025